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陈宜群律师代理二审改判的成功案例
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作者:管理员  来源:昆山法律服务网  阅读:

刘永明与张彩珍房屋买卖合同纠图文分析纷二审民事判决书

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审理法院:
苏州市中级人民图文分析法院
案  号:
(2016)苏05民大事件终7446号
案件类型:
民事公司热点
案  由:
房屋买卖合同公司热点纠纷
裁判图文分析日期:
2016-12-26
合 议 庭 :
赵俊大事件
杨公司热点兵
包公司热点刚
审理程序:
二审图文分析
上 诉 人 :
张彩珍
被上诉大事件人:
刘永明公司热点
上诉人公司热点代理律师
陈宜群 [江苏六典律师事务所]
被上诉人代理律图文分析师
王团大事件结 [北京市惠诚律师事务所昆山分所]
文书性质:
判决公司热点

文书正文

当事人信息

上诉人(原审被告、反诉原告):张彩珍,女,汉族,1962年10月4日生,住上海公司热点市长宁区。

委托诉图文分析讼代理人:陈宜群,江苏六典律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):刘永明,男,汉族,1978年6月2日生,住大事件安徽省阜南县。

委托诉讼代理人:王团结,北京市惠诚(昆山)律师公司热点事务所律师。

原审第三人昆山北区房产咨询有限公司热点公司,住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066室。

法定图文分析代表人林宏毅,系该公司总经理。

委托诉讼代理人:彭名元,该公司工作人员。

审理经过

上诉人张彩珍因与被上诉人刘永明、原审第三人昆山北区房产咨询有限公司(以下简称咨询公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初6508号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案受理后,依法组成合议庭,于2016年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人张彩珍及其委托诉讼代理人陈宜群,被上诉人刘永明及其委托诉讼代理人王团结,原审第三人咨询公司的委托诉讼代理人彭名元到庭大事件参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人张彩珍上诉请求:撤销一审判决,改判解除双方之间的房屋买卖合同,刘永明支付张彩珍违约金12.2万元,一、二审诉讼费用均由刘永明负担。事实和理由:1、房屋买卖合同签订是由刘永明一首策划的公司热点。之前张彩珍结欠刘永明20万元赌债,刘永明了解到张彩珍有涉案房屋后,找到咨询公司办理房屋买卖手续。刘永明事先让张彩珍签署一份借款协议,署名郭德辉为出借人,双方共同到银行由刘永明将20万元汇至张彩珍账户,张彩珍在刘永明胁迫下将该20万元转至郭德辉账户,张彩珍与郭德辉没有任何往来交易。张彩珍并没有与刘永明进行房屋买卖的意愿。2、根据房屋买卖合同第三条、第十三条约定,首付款为31万元而并非为21万元。3、一审判决认定合同第五条是对首付款31万元的变更,除了咨询公司陈述外,没有任何其他证据证明。如张彩珍同意变更首付款数额,理应会与刘永明重新签订房屋买卖合同,或者在变更条款后面注明该条款为变更条款并由双方在该变更条款后签字确认。4、合同签订后,刘永明仅支付了21万元(定金和首付款),而张彩珍发手机短信要求刘永明支付其他10万元首付款。咨询公司在2016年4月12日向张彩珍发的短信明确会支付另外的首付款10万元。刘永明截止至2016年7月13日,仍未全面履行支付首付款31万元的义务,已逾期45天,理应解除双方的房屋买卖合同,刘永明应按合同约定支付房款20%的违约金。

被上诉公司热点人辩称

被上诉人刘永明辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回张彩图文分析珍的上诉,维持原判。

原审第三人咨询公司述称,虽合同一开始约定首付款为31万元,但合同后面备注明确剩余10万元首付款是等贷款下来后再付。之所以向张彩珍发送有关于10万元的短信,是想尽快解决纠纷。

原审原告刘永明向一审法院诉讼请求:判令张彩珍将昆山开发区昆嘉路318号首创悦都5号楼2903室房产的房屋所有权证、国有土地使用权证过户至刘永明名下,并交付房屋;案件受理费、保全费由张彩珍承担。

原审反诉原告张彩珍向一审法院反诉请大事件求:判令解除双方之间签订的房屋买卖合同,刘永明支付张彩珍违约金12.2万元;诉讼费用由刘永明承担。

一审法院认定事实:张彩珍系昆山开发区昆嘉路318号首创悦都5号楼2903室房屋的所有权人,该房建筑面积为98.52平方米,房公司热点屋所有权证号为昆房权证开发区字第××号。

2016年1月14日,刘永明、张彩珍及咨询公司签订了房屋买卖合同一份,约定张彩珍将其所有的昆山开发区昆嘉路318号首创悦都5号楼2903室房屋出售给刘永明;该房总价款为610000元;定金为10000元,于合同签订时支付;首付款为310000元,于合同生效后五日内支付,贷公司热点款部分为300000元;于2016年2月4日办理过户手续,登记名义人由刘永明指定;任意一方未按约定全面履行义务,逾期超过45个工作日,守约方有权单方面解除合同,同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金;刘永明在交房当天将肆拾万元整支付给张彩珍,张彩珍结清该房屋所有费用;刘永明将贷款金额300000元,打到咨询公司账户;双方还就其他事项进行了约定。合同签订时,刘永明支付张彩珍定金10000元。

2016年1月15日,刘永明、张彩珍在中国工商银行昆山樾河路支行办理付款手续,刘永明支付200000元至张彩珍的工商银行账户。当场,张彩珍的该账户转出200000元,至案外人郭*辉账户。

2016年4月8日,刘永明、张彩珍及咨询图文分析公司工作人员至昆山市房产交易中心办理过户登记时,双方发生纠纷,过户登记也未办理。

上述事实有房屋买卖合同一份、收据两份、银行流水两份、转账记录一份、情况说明一份、房产证复印件一份及当事人在庭审中的陈述予以证实。

一审法院认为,刘永明、张彩珍之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示,且不违反法律规定,当事人均应信守。现刘永明依约履行了支付首付款义务,张彩珍未依约履行过户登记及交付义务,构成违约,应承担相应违约责任。因此,刘永明要求张彩珍协助办理涉案房产的房屋所大事件有权证及国有土地使用权证及交付房屋的诉请,一审法院予以支持。

关于首付款金额,从双方的合同载明来看,既有首付款“310000元”的记载,也有“交房当天将肆拾万元整支付给张彩珍”的记载,可以认定双方在不同条款中约定了两个不同的首付款金额即“310000元”、“210000元(合同总价款610000元-交房时应支付的金额400000元)”。虽然刘永明、张彩珍均认为对方主张的金额记载内容系笔误,但从文字记载来看,“310000元”的记载和房屋总金额、贷款金额可以相互印证,“交房当天将肆拾万元整支付给张彩珍”其中所涉金额为汉字大写且内容较多,因此刘永明、张彩珍关于笔误的主张缺乏合理性,一审法院不予采信。根据咨询公司的陈述,上述金额矛盾系在协商过程中变更首付款金额时形成,该陈述与合同矛盾之处可以相印证,一审法院予以采信,并据以认定刘永明、张彩珍在协商过程中调整首付款310000元为210000元。张彩珍对首付款数额的抗辩,一审法院不予支持。

张彩珍关于在工商银行支付的200000元又被刘永明转走的抗辩,其陈述事发经过为“刘永明胁迫张彩珍并取得张彩珍银行卡,将该款转至案外人郭德辉账户”,在发生该类严重侵权的情况下,张彩珍未报警或者采取其他救济措施,明显不符合常理;另外,在2016年4月8日,刘永明、张彩珍及咨询公司至房产交易中心准备办理过户登记,如该主张属实,因首付款尚未支付,张彩珍办理过户登记条件尚未成就,其去房产交易中心不合理;在刘永明“胁迫张彩珍取得银行卡并转移200000元”后,张彩珍与刘永明之间履行房屋买卖合同的信任基础已经不存在,其再行去房产交易中心准备协助过户亦缺乏一般的谨慎和注意,综上,张彩珍的该项抗辩一审法院不予支持,其与案外人郭*辉之间的款项往来,可依据双方真实的权利义务关系另行处理,本案不予理涉。

亦基于公司热点上述事由,一审法院对反诉刘永明的诉讼请求不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:一、张彩珍于判决生效后十日内将昆山开发区昆嘉路318号首创悦都5号楼2903室房屋交付给刘永明。二、被告张彩珍于判决生效后十日内将昆山开发区昆嘉路318号首创悦都5号楼2903室房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证过户至刘永明名下。三、驳回张彩珍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本诉案件受理费9900元,减半收取为4950元,保全费3570元,反诉案件受理费11120元,减半收取5560元,总计14080元,由张彩珍负担。

二审中,张彩珍当庭出示手机短信一条,证明在2016年4月12日,咨询公司彭名元向张彩珍发送内容为“刘永明现将剩余10万元整首付款打给您,麻烦您把银行卡号发过来”的短信一条。刘勇质证意见为:真实性不予认可,以现在科技手段可以做出该短信。即使为真实,也是咨询公司彭名元发给张彩珍,刘永明没有确认首付款的金额。咨询公司质证意见为:是彭名元代表咨询公司向张彩珍发的,短信内容真实。之所以发该短信,是由于张彩珍已作出不想履约的意思表示,为促成本次交易,才发送了公司热点该短信内容。在发该短信之前,彭名元曾向刘永明打过电话,刘永明同意这样做。

二审中,经本院释明,张彩珍将已收取的21万元汇入本院账户,并表示,如二审判决解除《房屋买卖合同》,愿将21万元退还给图文分析刘永明。

本院查明

本院查明其他事实与一审判决查明事实相一致。

本院大事件认为

本院认为,《房屋买卖合同》系张彩珍、刘永明真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应认定合法有效。张彩珍上诉认为该合同签订系用于抵偿赌债,其并无出卖涉案房屋之意思表示,因未提供充足证据证明,本院对此不予采信。对合同约定首付款数额双方存有争议,张彩珍认为合同约定的首付款为31万元(包括定金1万元),贷款金额为30万元;刘永明认为合同约定的首付款变更为21万元(包括定金1万元),贷款金额为40万元。本院就此认为,根据合同第三条、第十三条约定内容约定,首付款金额为31万元,贷款金额为30万元,而根据合同第五条内容约定,40万元在交房时支付。咨询公司认为在合同签订时双方因首付款数额产生争议后,经协商,双方最终确定首付款为21万元,故其工作人员彭名元在合同第五条“其他约定事项”中手写了“乙方在交房当天将肆拾万元整交付给甲方”的内容,但该手写内容并没有刘永明、张彩珍在该条款后签字确认为最终所确定之条款,况且该内容与合同第十三条“补充约定”手写内容相矛盾,且咨询公司作为本次买卖居间方,与本案存有利害关系。从合同内容整体解读看,并不能得出首付款为31万元或21万元的倾向性结论。另外,虽张彩珍于2016年4月8日与刘永明、咨询公司彭名元至昆山市房产交易中心办理过户登记手续,但正是因为就首付款金额等事项存有争议、发生纠纷,导致过户登记未办理成功,故并不能因为张彩珍前往昆山市房产交易中心之行为就能推定买受双方之间最终所确定的首付款金额为21万元。本院认定刘永明与张彩珍之间就涉案房屋买卖首付款数额约定不明,在诉讼中双方亦无法达成补充协议,且无法适用《中华人民共和国合同法》第六十二条之规则。因首付款及交付时间系关乎合同履行的重要内容,在此情况下,本院认定系不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行,本案房屋买卖合同应予解除,刘永明、张彩珍之间互不承担违约责任,至于刘永明已交付张彩珍的21万元,因刘永明在本案中并无返还之诉请,本案对此不作判决。因张彩珍已将21万元支付至本院账户,刘永明可向本院申领该款项。

综上,一审判决认定事实、适用法律有误,本院予以纠正。张彩珍上诉要求解除房屋买卖合同之主张成立,但其要求刘永明支付违约金之请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第0583民初6508号民事判决。

二、解除刘永明与张彩珍于2016年1月14日签订的《房屋买卖合同》。

三、驳回刘永明的诉讼请求。

四、驳回张彩珍要求刘永明支付违约金12.2万元公司热点的反诉请求。

一审本诉案件受理费9900元,减半收取为4950元,保全费3570元,共计8520元,由刘永明负担;一审反诉案件受理费11120元,减半收取为5560元,由张彩珍负担。二审案件受理费11120元,由刘永明负担4633元,由张彩珍负担6487元。

本公司热点判决为终审判决。

审判人员图文分析

审判长包刚

审判员杨兵

代理审判员赵俊

裁判日期

二〇一六年十二月二十六日

书记大事件员

书记员孟公司热点桢

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